費用の中の仲介手数料?

 先日、国土交通省から不動産売買、賃貸取引における指針が各不動産協会に通達があり、取引の成立する前に仲介手数料の上限を説明し、個別に手数料額を取り決めることが望ましいというものです。
 日本各地において商慣習には横一列ではなく、賃貸の場合借主が1ヶ月分の負担など様々な取引形態があります。(東三河でも多いです)安心してお取引ができるように、早川土地でも事前に取り決めをしおります。気持ちの良いお取引を待ちしております。




敷金or礼金?

 まず、敷金とはですが、建物所有者の預り金と同じような感じです。(正確には賃貸人が担保するお金)借主さんが退室時に故意にお部屋を破損したり、汚損をしなければ、戻ってくるお金の事です。但し、契約の特約により○年間の退室の時は戻ってこない場合がありますので特約は重要です。(契約前に確認してね)敷金の返還を受ける時は明渡し後に請求しなければなりません。
 次に礼金ですが、基本的には戻ってきません。礼金は延滞家賃の充当や退室時の汚破損の充当金にも当てられません。建物所有者に対してのお礼のお金ですので・・・・(説明になってないですね。)契約時に礼金は返還されるなどの特約を設けている場合は除きます。礼金はペットを飼う為のペット礼金などが最近多いですね。
 後のトラブル防止のためにも不動産業者の重要事項説明時には納得いくまで印鑑を押さないことです。



契約書類って?ここまでいるの?

 不動産会社は業界のつながりがあり、会社間で物件の斡旋を頼んだり、また、お客様にご紹介することも少なくありません。しかし、契約時の必要書類などは業界での細かな取り決めが無いのが現状で各会社での必要書類の種類等が違う場合も良くある事です。たとえば、入居者全員の顔写真が必要とか保証人の所得証明書が必要とか働いている会社の在籍証明などあらゆる書類等が必要な場合がありますのでお部屋を気に入って申込書を記入する時などに説明を受けますので確認しましょう。これは、建物所有者(大家さん)指定の場合もあれば管理会社が指定する場合があります。基本的には(当社仲介物件の場合)保証人さんの印鑑証明書が必要です。



さまざまな建物の種類。RC、S、SRC...

 お住まいになる人がそれぞれの好みがあるように建物にもいろいろな材質で作られていて、材質によって生活スペースに与える影響も違ってきます。まず、RC、鉄筋コンクリート造ですが、4階以上の大きなマンションの場合がほとんどです。下階に振動が伝わりにくく、耐震性に優れ、気密性も高く、暖房費など安上がりです。
 家賃と比較的入居時に収める敷金は割高です。SRCですが、鉄骨鉄筋コンクリート造です。生活観、家賃共にRCと大差はないように思いますがこれが、一番高く建てられ、100年位耐久性があり、地震と火災に一番強いのがSRCです。
 次にSですが、軽量鉄骨で作られていて、建物の階数もRCにくらべ低く建てられています。家賃と住み心地そのものはあまりRCと変わりはないと思うのですが(最上階の場合)建物管理費は比べると、低く、総合的な支払い額ではRC・SRCと比べ低いです。
 最後にW(木造)です。上記の中でも家賃は安く、建物の絶対数で最も多いです(一戸建て含む)最近の木造建築物は建築技術の向上で気密性も高くなってきており、住み心地もRCとあまり変わらなくなってきています。管理費も上記に比べ、安価で、水道や電気の工事費も安くできるようです。木造の場合、中途半端な気密の場合に結露がおきてきます。また、水道凍結がありますので、寒い時は木造が一番危険です。車庫の上のお部屋(軽量鉄骨造)なども凍結が多発しますが。RC・SRCは真冬でも水落としはした事がないと良く聞くほど、水道凍結には強いです。(でも・・・・寒い時は水を落として下さい。)



隠してペットを飼って入居した場合

 ペットを隠して入居する方がいらっしゃいますが、これは明らかに、契約違反で場合によっては強制退去の対象であると共に、損害賠償請求問題も出てくる事柄です。入居すると、責任はあくまでも、入居者・保証人が負う事になります。結局はペット飼育が発覚し、強制退去になり、後から莫大な金額の内装・消毒費用を請求されることに。(最終的に払わなければ、給料などの収入を差し押さえされ、支払う事になります。)
 どうしてこの様に厳しいのか?と言いますとペットの禁止している所で飼っていると、他の入居者の方に迷惑がかかったり、また、勘違いして、飼い始める方も出てくる可能性も出てきます。(責任重大です)一番の問題は、建物の資産価値の低下を促してしまうからなのです。部屋を借りて住むという事の意味は 借りる=自分のものよりも大切に・・・という意識が必要。一番かわいそうなのは、この様な状況を知らずに飼われてしまったペット達でしょう。お部屋を借りる方は、正直に申告し、気持ち良く入居しましょう。(お願いします)



連帯保証人って必要なの?

 一般に建物の賃貸借契約では保証人を立てるのが一般的となっています。
 家賃が3万円のワンルームでも、建物を購入するとなれば価値的に安くて2500万円位でしょう。人に貸すと言うのは大家さんからすると結構勇気がいるのです。維持に係る費用というのは定期的に屋根の葺き替えとか、水道の上下水道の配管関係など、いろいろ係るのです。そして家賃全てが利益ではなく、利回りの良い建物でも家賃の30%以下です。(20%以上の売り物はまず見たことはありません。)このように例え家賃1ヶ月分の敷金を担保金として預かっていても
退去時に汚れた状態で引越しされた場合は大家さんは深刻な問題になってきます。
 そこで、人的な担保として保証人が必要になってくるのです。保証人の本質なのですが、基本的には大家さんと保証人さんの契約によって成り立つもので、ご本人さんが保証人を用意する義務を負うのですが、この場合は弁済する資力ががある者に限られていますので、それ以外の者は適用外です。連帯保証契約が締結したあと、「頼まれて、名前を貸した」とか「本人に聞いてみます」などの言い訳は一切できません。本人と同じ債務責任が生じてきます。賃貸借契約を不動産業者を通じて行った場合、業者は宅建業の試験や最近は人物的な面からも審査されて免許を受けていますので、保証契約やその他取引で一般的に言われている悪質な詐欺行為などはできない仕組みになっていると共になにか損害があれば、保証されますので、この場合信用できる業者を通す事をお勧めします。
 また、どうしても保証人が立てられない場合はお部屋を探して貰っている業者さんに相談してみるのが、良い方法だと思います。(ズルイ考えだと断られますが)保証人を頼める専門の会社がありますが、これは家賃の3ヶ月〜6ヶ月のお金がかかるようなので、高くつくようです。怖いし・・・。



BSアンテナの方角?

 都市化が進み高層ビルやマンションが多くなってくると同時に皆様の生活形態が便利になってBS放送を見られる世帯も多くなってきております。高層マンションや築浅のマンションはBSアンテナが立てられていますが、2階建ての木造アパートなどは自分で設置しなければ、見られない状況もあるのも事実です。
 お部屋探しの条件として多いのがBSまたはCSアンテナの設置可能で電波障害の無い物件。私どもも、基本的な知識を知っていなければ難しいので調べて見ました。BS衛星アンテナの場合東三河圏内ですと、真北に対して221.50度 仰角40.00度ちなみに放送衛星の軌道位置 東経110度だそうです。簡単にいうと南西の方角です。その他に、最近では光ケーブルが設置可能とかJCOM既設地域とか条件的には勉強しなければ対応が難しくなってきています。



強制?住宅総合保険

 最近、入居条件によく、火災保険や住宅総合保険加入の事と書かれ募集している物件が増えてきておりますが、備え有れば・・・・などの言葉があるように入っていて安心ですが、もしも、現在加入の保険の期間が残っている場合に、重複して加入しなければいけないのか?と言う問題がでてきます。実際、2重に掛けていると、保証も大きくなって安心なのですが、どうも、もったいない気がして、保険屋サンに訪ねたところ、お部屋を借りる条件に保険加入がある場合は、入らなければお部屋を借りられないという事になりますので加入する事になりますが、今まで入っていた保険を解約しても、残りの期間についての保険料は戻してくれるそうですので、もしもこの様な場合には、現在入っている保険を解約し、残りの期間について保険料を返してもらうことをお勧めします。



大切な車にペンキが!

 青空駐車場などにある事なのですが、周りの建物での壁にぺんき塗りの作業が行われている時は注意が必要です。風があろうものなら、きれいなまだらになる事もありました。ペンキの業者の人は事前にビニールシートでカバーを施してくれますが、中には、気持ち程度のカバーをして作業を開始する場合もあるので作業の日程の報告書が、配布されるので開始時間には自分で再度確認をしたほうが、良いと思います。(車を他の場所に移動したほうが、いいかな?)この手の苦情がたまにでてきます。(見に行ったときは見事な宇宙空間になっていました)こういう場合は、どの程度まで賠償してもらえるかは分かりませんが、大切な車の事なので、決して気分は良いものではないはずです。



家賃?

 一般にお部屋を気に入って頂いてから、入居申込書に記入していただくわけですが、用紙には入居希望日(引越し予定日)と契約締結希望日を書いていただきます。それから、物件所有者(大家サン)に審査していただき、OKが出ますと、契約に移るわけですが、例えば、入居希望日が、3/1で申し込みの日が、1/10としますと、申し込みから、入居希望日まで約1ヶ月と20日あまり・・・・・・・。この場合は、2月の家賃(1ヶ月分)と1月の家賃(約半月分)がかかる事になります。(住んでいない状態でも)ホテルなどとは違い、借家の場合は建物の募集を止めた時点からの家賃発生とお考えください。(話し合いで解決できることもありますが、ここではあくまで一般的な部分で書いてます)このようにお部屋を探す時期と言うのは、最小限の出費のほうが好ましいと思われますので入居希望日のだいたい1ヶ月から半月前くらいが、タイミングとしては良いと思います。
 逆に早過ぎる場合も、困ります。今日決めて、明日から入居とはなかなかいきません。理由は必要書類と保証人の確認作業などの関係もあり、どうしても、この部分に時間のロスがかかり、すぐに入居とは行きません。ここで裏技?ですが、だいたい、半月くらい前に建物を決めた場合、大家サンによっては、その月の家賃を無料にしていただける事があります。(注意:前家賃無料と募集している物件以外です)



入居者面接?

 お客様をご案内し、気に入って頂いて申し込みの段階になるとどのような人なのか会って話をしたいと大家サンから言われる事があります。管理会社を持たず、管理は大家サン自身で行われている場合、借家経営というのは様々な問題が必ず起きるものなので、最初が肝心ということなのでしょう何も、面接をするアパートだからといって、住みづらいということがなく、より安心して居住できます。最初に面接などで面識を持ってしまえば、入居してから双方、お会いしても気が楽ですよね。
 仲介業者任せにし、後にトラブルが続発して責任問題でもめて、ヘロヘロになり、疲れきって借家経営をやめてしまう事を考えるより、簡単で安全だと思います。試してみては?いかがですか?



畳の大きさと種類

 お部屋の広さの基準として10畳間などと良く使いますが、昔から、畳のお部屋(和室)は、日本に定着してますが、電力と似ていて、西日本と東日本では畳一枚分のの広さも若干違いがあります。代表的なものは江戸間。長さが176cm幅が88cmでのものです。江戸間は東日本が主流です。(最近は全国的に使用)西日本は京間と言われる長さ191cm幅95.5cmの種類の中では一番大きいものが使用されているようです。(中京間と言われるものも使われていますが)このように昔から代表されている畳の種類でもわかるように大きさは一定ではありませんが、お部屋の間取の表示の際は、1畳あたりの平米数を1.5〜1.62u未満のものは1畳と見なす事ができませんのでその点に気を使い、ホームページ表示を心がけております。
 近年は鉄筋コンクリート造りなどのマンションが多く、部屋の構造も複雑になってきたためか団地サイズと言われる、小さいサイズの畳が増えてきております。この場合、天井部分が板張りの時はその材質の目の大きさで江戸間の畳数の判断がつく時があります。
 入居の際に気をつけていただきたいことがお部屋を借りている場合、畳の部屋にタンスなどを置く場合は、跡がつかないよう台紙などを敷いて工夫をし、跡がつかないようにしましょう。もしも、跡がついた場合は、畳の表替えの費用は入居者負担になってしまいます。



共益費?管理費?

 賃貸の場合、家賃の他に管理費・共益費などが、かかる物件があります。ここでその性質を理解しておいたほうが、なにかと便利。入居後、管理会社のほうへ建物修繕をお願いする時などは、理解しておけばスムーズに問題解決を図る上にも、良いと思います。
 まず、共益費。
借家人が共同して使用又は利用する設備若しくは施設の運営及び維持に用する費用。自転車置き場、エレベーター、などの維持修繕に関する費用などでしょう。管理費、共益費は、条文は似た感じですが、性質が違いますね。借りたいお部屋の金銭的内訳の意味を十分理解して、借りてからのトラブル防止も安心して生活していく上で必要な事だと思います。
 次に、管理費。
共同住宅の事務処理費用、付属設備、共用部分(専有部分以外の廊下階段等)の維持、管理をするため要する費用のことをいいます。※よく、「管理費を払っているのだから、言う事を聞け」と無理難題(燃えないゴミを代わりに捨てろなど)を押し付ける方とか「定期的にウチへ挨拶もこないで、金だけ払うのはおかしいから、まけろ」と言われる入居者の方がいらっしゃいましたが、上記条文のコピーを再度お見せして理解して頂いています。管理費=共同住宅における建物の維持及び修繕の事務費用。とお考えください。(生活消耗品の交換は、除きます)



LDKって?

 一般にはL(居間)D(食堂)K(台所)といっております。メインのお部屋が10畳以上でLDKと言います。10畳の居間のほかにお部屋が2つあったとしますと、2LDKと言います。(居間が10畳以上)上記の場合で居間が10畳以下だと2DKとなります。また一つのお部屋の場合は1LDK(10-6)です。6-6は(居間が10畳に達していないので1DKなのです)よく、1kとか2kと聞きますが・・・居間が6畳以下で独立キッチンの場合など・・・1k(6-2k)2k(6-2k-4.5)と言います。

疑問・質問など有りましたら、なんでもお答えしていきたいと思います。


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